筑城咨詢團(tuán)隊于2022年9月份開始為涿州市保交樓項目提供全過程跟蹤造價服務(wù)，內(nèi)容主要包括：項目前期踏勘，對項目剩余工程量、造價、圖紙的審核，出具工程造價審核報告，工程任務(wù)期內(nèi)工程造價跟蹤審核。
一、保交樓政策出臺背景
近年來，隨著房企暴雷事件的反復(fù)出現(xiàn)，購房者擔(dān)憂竣工交付的問題，購房意愿較差。2022年7月，多地爛尾樓盤的“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注。“保交樓”是2022年7月28日中共中央政治局會議首次提出的重要工作任務(wù)，會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房要求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實工作。在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。目前“保交樓”專項借款支持計劃正在快速地自上而下展開落地。以河北為例，“保交樓”項目主要由國家開發(fā)銀行河北省分行負(fù)責(zé)支持，目前相關(guān)工作正在有序落實，已經(jīng)取得了不錯的成效。
二、涿州市保交樓項目介紹
涿州市保交樓專項借款第一批資金共計4.28億元，共有4個項目，分別為涿州市宏遠(yuǎn)陽光麗景小區(qū)項目、涿州市華瑞卓越城住宅小區(qū)二期項目、涿州市鉑悅山一二期項目、涿州市香邑溪谷五期項目。
涿州市人民政府作為牽頭管理主體，嚴(yán)格落實黨中央、國務(wù)院的精神，按照保交樓相關(guān)備案項目的要求，負(fù)責(zé)落實反饋的備案項目資金監(jiān)管、支取審批、用途審核、銷售回款監(jiān)管等，確保資金專款專用，及時有效完成我市保交樓專項工作。
涿州市城市投資發(fā)展有限公司作為保交樓專項工作的承接主體，負(fù)責(zé)申領(lǐng)保交樓專項貸款資金，按照有關(guān)規(guī)定，審核具體項目貸款資金使用的合規(guī)性，確保準(zhǔn)確執(zhí)行政策，推進(jìn)并監(jiān)督專項貸款資金的合規(guī)使用。及時歸集包括但不限于項目剩余貨值的銷售回款、資金處置收益等回籠資金，嚴(yán)格監(jiān)控并審批資金支出，及時足額歸還專項貸款本息。
銷售回款不足以償還專項借款的，將通過如下方式籌集資金償還：企業(yè)擬將剩余未售貨值在本單位或合作單位內(nèi)部開展福利性質(zhì)的認(rèn)購活動，認(rèn)購單價大幅低于市場價，以達(dá)到從速回款。同時，一是壓實企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任的同時，輔督導(dǎo)企業(yè)盡快盤活其閑置土地或其他資產(chǎn)，包括通過出讓股權(quán)或市場化運作等方式，“斷臂求生、砸鍋賣鐵”，引導(dǎo)企業(yè)多渠道籌集資金，確保如期償還專項貸款；二是積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行向政府融資平臺“輸血”，進(jìn)而調(diào)動發(fā)揮融資平臺“造血”功能，以助力房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
三、保交樓項目后續(xù)可能面臨問題
當(dāng)前有兩個問題需要我們關(guān)注，一個是政府按照市場化的邏輯進(jìn)行“保交樓”，專項貸款資金滯后且不足；在當(dāng)下的環(huán)境下，“保交樓”在執(zhí)行過程中存在明顯優(yōu)先級，即先支持貨值能夠覆蓋建設(shè)成本的項目，而那些貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項目得到政府的支持的順序則相對靠后。由于此前預(yù)售資金監(jiān)管的缺失，大量項目的貨值已無法覆蓋后續(xù)的建設(shè)成本，這也導(dǎo)致真正受到專項貸款資金支持的項目的數(shù)量相對較少。
另外一個困難在于項目仍然位于出險企業(yè)旗下，面臨各種糾紛，導(dǎo)致保交樓工作難以快速推進(jìn)。目前多數(shù)出險企業(yè)正在陸續(xù)公布其重組計劃，和債權(quán)人的激烈博弈仍在進(jìn)行。部分債權(quán)人不斷向出險企業(yè)提起訴訟，甚至有部分激烈的境外債權(quán)人向香港高等法院提出清盤。這些都明顯增加了后續(xù)保交樓的工作難度。
整體來看，在政府的大力支持下，保交樓的工作有了一定的起色。但是從工程進(jìn)度來看，“保交樓”的工作形勢仍然頗為嚴(yán)峻。我們認(rèn)為，目前債務(wù)糾紛和資金不足的問題互相纏繞，明顯增加了保交樓的難度?？紤]到當(dāng)前資金不足的問題仍然較為明顯，我們預(yù)計后續(xù)金融機(jī)構(gòu)的專項借款將持續(xù)增加，規(guī)模將持續(xù)提升。此外監(jiān)管當(dāng)局亦可以給予商業(yè)銀行更多的鼓勵和支持，鼓勵商業(yè)銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工作的順利進(jìn)行。
